Zukunft der Verwaltungsgebäude

Der Rat der Stadt Königswinter hat in seiner Sitzung am 11. Dezember 2023 mit großer Mehrheit beschlossen, einen zentralen Verwaltungsstandort einzurichten. Die Verwaltung wurde beauftragt, einen genauen Plan basierend auf einer Machbarkeitsstudie und dem Frauenhofer IAO-Konzept zu erstellen. Der neue Standort soll auf dem Gelände des aktuellen Baubetriebshofes in Königswinter Oberpleis entstehen.

Drängendes Problem an den Altstandorten:

Der Sanierungs- und Modernisierungsstau an den bestehenden Standorten (Altstadt, Oberpleis, Thomasberg) wird als erheblich beschrieben, wodurch die Arbeitsbedingungen und das Arbeitsumfeld nicht mehr zeitgemäß sind. Zudem wird eine Zentralisierung des Verwaltungsstandortes angestrebt, um u.a. die Wirtschaftlichkeit und Arbeitsbedingungen zu erhöhen. Standorte wie z.B. Haus Bachem und Standesamt sollen modernisiert und sinnvoll weitergenutzt werden.

B-Punkte bleiben in Altstadt und Oberpleis erhalten und werden ergänzt

Die Verwaltung hat außerdem den Auftrag erhalten, ein sogenanntes „b-punkt plus”-Konzept zu entwickeln, um die städtischen Dienstleistungen besser erreichbar und bürgernah zu gestalten. Durch mehr Online-Dienste soll die Qualität der Dienstleistungen verbessert und ihre Erreichbarkeit erhöht werden.

Die Verwaltung wird Ideen für eine sinnvolle Nutzung der bisherigen Rathausstandorte entwickeln, dazu gehört auch die Planung und eventuelle Modernisierung von Standorten wie dem Haus Bachem, dem Standesamt und – nach Absprache mit der Partnerstadt Bad Honnef – der Erziehungs- und Familienberatung.

Neuer städtischer Baubetriebshof

Des Weiteren steht die Planung für einen neuen städtischen Baubetriebshof im Fokus, sowie die frühzeitige Einbindung der Bürgerinnen und Bürger sowie Vereine, um ihre Meinungen und Anregungen zu den Veränderungen in der Verwaltungsdienstleistung und zur Entwicklung der bisherigen Rathausstandorte zu berücksichtigen.

Während der Ratssitzung wurde betont, wie wichtig diese Maßnahmen für eine moderne und effiziente Verwaltung sind, die den Bedürfnissen der Bürgerinnen und Bürger gerecht wird. Die Beteiligung der Öffentlichkeit wird als entscheidend für den Erfolg und die Akzeptanz dieser Veränderungen angesehen.

Zentralisierung oder Splittung der Standorte wurde vorab untersucht

Für die Entscheidungsfindung des Rates wurde ein systematischer Ansatz in Bezug auf die Verwaltungsstandorte verfolgt.
Die Berücksichtigung von

• Wirtschaftlichkeit
• Standort
• Nachhaltigkeit und Gebäudeform

unterstreicht die Vielschichtigkeit der Überlegungen. Der externe Dienstleister, hier die Firma Assmann, spielte eine zentrale Rolle bei der Durchführung der Untersuchungen und der Erarbeitung von Handlungsalternativen für die Zukunft der Verwaltungsinfrastruktur.

Standort:

Es wurden verschiedene Varianten (Modernisierung der Standorte, Neubau, sowie Neubau und Modernisierung von Standorten) geprüft

Variante 1	Modernisierung	Standort Altstadt / Thomasberg / Rathaus Oberpleis
Variante 2	Neubau	Standort Baubetriebshof	Zentralisierung
Variante 3	Neubau	Standort Rathaus Oberpleis	Zentralisierung
Variante 4	Neubau	Standort Bobby/Rheingold	Zentralisierung
Variante 5	Neubau  Modernisierung	Standort Baubetriebshof Standort Altstadt	Splittung
Variante 6	Neubau Modernisierung	Standort Standort Altstadt Rathaus Oberpleis	Splittung Splittung
Variante 7	Neubau Modernisierung	Standort Bobby/Rheingold Modernisierung Standort Rathaus Oberpleis	Splittung
alle Varianten	Modernisierung Standort Haus Bachem / Kutscherhaus (Standesamt)

 

Wirtschaftlichkeit:

Geprüft wurden u.a. die Kosten für die Sanierung und Modernisierung der Altstandorte. Diesen gegenübergestellt wurden die Kosten für einen zentralen Neubau bzw. für eine Splitting-Variante, bei der ein Altstandort durch einen Neubau ergänzt werden sollt. Um die Kosten vergleichbar zu machen, wurde unter Beachtung des Leitfadens „Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen im kommunalen Hochbau“ der Ressourcenverbrauch der einzelnen Varianten ermittelt und verglichen. So wurden neben den Herstellungskosten auch die Kosten für die Nutzung der Bauwerke und die Interimskosten und mögliche Erträge sowie die entstehenden Restbuchwerte betrachtet.

Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass der Neubau gegenüber der dringend notwendigen Sanierung die wirtschaftlichere Variante ist.

Nachhaltigkeit und Gebäudeform:

Neben der Wirtschaftlichkeit spielte die Nachhaltigkeit des Projektes eine gewichtige Rolle in der Untersuchung. Alle Varianten wurden nach der von der Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen - DGNB e.V. entwickelten „Phase Nachhaltigkeit“ geprüft und bewertet. Dabei wurden Punkte wie zirkuläres Bauen, Baukultur, der Mensch als Nutzer, Klimaschutz und Klimaanapassung und Suffizienz betrachtet.

In der Tabelle „Einschätzung Nachhaltigkeit – Variantenvergleich” ist zu erkennen, dass nach dieser Beurteilung die Variante V2 „Neubau am Baubetriebshof” zusammen mit V5 „Neubau und Modernisierung Altstadt” am nachhaltigsten bewertet wird. Dabei ist die Variante V5 allerdings teurer, als Variante V2.

 

Generelles Vorgehen bei der Beurteilung der städtischen Liegenschaften:

Um den Zustand der Gebäude zu kennen und daraus die Kosten der Sanierung und Modernisierung abzuleiten, erfolgte im Rahmen von Begehungen zunächst eine detaillierte Inaugenscheinnahme der baulichen und technischen Substanz aller Liegenschaften. Dieser Prozess wurde durch eine auszugsweise fotografische Dokumentation unterstützt. Die Bewertung der Substanz konzentrierte sich auf den Zustand sowie die Dringlichkeit der erforderlichen Erneuerungen.

Die Erkenntnisse aus den Begehungen zeigen, dass generell ein schlechter Zustand der baulichen und technischen Substanz aller Liegenschaften vorliegt. Der energetische Zustand entspricht nicht den bisherigen Energieeinsparverordnungen und vermutlich auch nicht der Wärmeschutzverordnung von 1995. Es besteht ein erkennbarer Erneuerungsbedarf der Gebäudehüllen in energetischer Hinsicht, wobei dieser Bedarf auch das Gebäude in Thomasberg einschließt.

Besonders hervorzuheben ist der überwiegend kurzfristige Erneuerungsbedarf der technischen Anlagen. Trotz der generell schlechten Substanz ist die Verkehrssicherheit bei allen Gebäuden offenbar gewährleistet. Um die erforderlichen Maßnahmen zu planen, wurden maßnahmenspezifische Kostenrahmen erstellt, und die Ergebnisse wurden in einem tabellarischen Maßnahmenkatalog festgehalten.

Chronologie:

• 2017: Im Jahr 2017 wurde eine Wirtschaftlichkeitsberechnung der Stadtverwaltung durchgeführt, bei der die Kosten für den Neubau mit den Kosten der Sanierung verglichen wurden. Dabei war der Ressourcenverbrauch des Neubaus geringer, als der der Sanierungsvariante. Mithin war der Neubau die wirtschaftlicherer Variante.
  
  
• 2019: Im Jahr 2019 wurde eine Studie des Fraunhofer Instituts IAO aus Stuttgart zu den Arbeitstypen, der optimalen Arbeitsorganisation und Arbeitskultur in der Königswinterer Verwaltung durchgeführt. Ein Ziel war es festzustellen, wie es sich am besten Arbeiten lässt, um daraus schließlich auch einen Vorteil für die Bürger zu generieren. Die Ergebnisse dieser Studie wurden vorgestellt und bildeten die Grundlage für die spätere Machbarkeitsstudie der Firma Assmann und ist ein wichtiger Ausgangspunkt für weitere Überlegungen zur Gestaltung eines zentralen Verwaltungsstandortes.
  
  Die Studie analysiert die zukünftigen Anforderungen an modernes und flexibles Arbeiten in einer Verwaltung. Dabei wurden Fragen zu den Kernaufgaben, Arbeitsprozessen, technischen und räumlichen Kapazitäten sowie Bürger*innenservice gestellt.
  
  
• 2022: Im Juni 2022 wurde die Verwaltung beauftragt, Handlungsalternativen für ein zukünftiges Verwaltungsgebäude vorzulegen.
  Die zu berücksichtigenden Aspekte umfassten Wirtschaftlichkeit, Standort, Nachhaltigkeit und Gebäudeform. Die Fraunhofer-Studie sollte in diesem Zusammenhang beachtet werden. Im Zuge der des erfolgten Vergabeverfahrens wurde die Firma Assmann als externer Dienstleister ausgewählt, um die Untersuchung (Machbarkeitsstudie siehe zusammenfassend in der Präsentation) durchzuführen.
  
  Es wurden verschiedene Varianten in Betracht gezogen, darunter die Modernisierung der Altstandorte, der Neubau eines zentralen Verwaltungsgebäudes im Talbereich, der Neubau im Bergbereich und die Prüfung von zwei Standorten jeweils im Tal- und Bergbereich.

• 2023: Die Präsentation der Ergebnisse erfolgte im September 2023, gefolgt von weiteren Diskussionen und der Vertagung der Entscheidung im Oktober 2023.